Bad renovieren in der Mietwohnung – wer zahlt Reparatur, Modernisierung und Umbau?

Wer in einer Mietwohnung lebt, zahlt für das Bad in der Regel nicht direkt – aber auch nicht nie. Entscheidend ist, um welche Art von Arbeit es geht. Eine tropfende Armatur, ein gesprungenes Waschbecken oder eine undichte Leitung sind Erhaltung und damit Sache des Vermieters. Ein neues, besser ausgestattetes Bad ist dagegen eine Modernisierung, deren Kosten der Vermieter nach § 559 BGB mit 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen darf. Und wer als Mieter selbst umbauen will, trägt die Kosten in aller Regel allein. Dieser Ratgeber ordnet die drei Fälle und rechnet vor, was das in Euro bedeutet. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer zahlt was – die Übersicht

Die Tabelle fasst die typischen Fälle zusammen. Gesetzliche Grenzen stammen aus dem BGB in der Fassung vom 23.07.2026 (abgerufen über lxgesetze.de, 21.09.2026), die Kostenbeispiele aus den jeweils genannten Quellen.

Die Spanne bei den Kleinreparaturen ist keine gesetzliche Zahl, sondern Rechtsprechung: Gerichte halten Einzelgrenzen von 100 bis 150 Euro für zulässig, mietrecht.com nennt rund 125 Euro als Mittelwert (Stand 13.05.2026). Fehlt in der Klausel eine Höchstgrenze, ist sie insgesamt unwirksam, und der Vermieter trägt auch die kleinen Reparaturen.

Fall 1: Reparatur – Sache des Vermieters

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand halten. Für das Bad heißt das: Was durch normale Nutzung verschleißt oder kaputtgeht, repariert oder ersetzt er auf eigene Kosten. Das gilt für die Rohrleitung ebenso wie für den Spülkasten.

Die einzige regelmäßige Ausnahme ist die Kleinreparaturklausel. Sie darf den Mieter nur an Teilen beteiligen, auf die er häufig zugreift – typische Beispiele sind laut mietrecht.com Wasserhähne, Duschköpfe, WC-Sitze und Heizkörperventile. Ein Rohrbruch oder ein neues WC fallen nicht darunter. Außerdem darf die Klausel nur zur Kostenübernahme verpflichten, nicht dazu, selbst Hand anzulegen.

Ein Rechenbeispiel zur Jahresgrenze (Redaktionsschätzung auf Basis der oben genannten Spanne): Bei 600 Euro Kaltmiete im Monat beträgt die Jahreskaltmiete 7.200 Euro. 8 Prozent davon sind 576 Euro – mehr müssen Sie in einem Jahr für Kleinreparaturen nicht zahlen, auch wenn mehrere Einzelfälle unter der Einzelgrenze bleiben. Legt der Vertrag nur 6 Prozent fest, sind es 432 Euro.

Fall 2: Der Vermieter modernisiert

Ein neues Bad mit bodengleicher Dusche und moderner Sanitärtechnik steigert den Gebrauchswert und gilt damit in der Regel als Modernisierung. Dafür gelten feste Regeln.

Ankündigung. Der Vermieter muss die Maßnahme nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen – mit Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Mieter können innerhalb der gesetzlichen Frist Härtegründe geltend machen; zudem besteht nach einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht, wie Finanztip zusammenfasst (Stand 24.01.2024).

Erhaltungsanteil. Umgelegt werden darf nur der Teil der Kosten, der über die ohnehin fällige Erhaltung hinausgeht (§ 559 Abs. 2 BGB). Wird ein 30 Jahre altes, abgenutztes Bad erneuert, ist der Erhaltungsanteil hoch, weil Fliesen, Leitungen und Objekte ohnehin fällig gewesen wären.

Umlage und Deckel. Von den verbleibenden Kosten darf die Jahresmiete um 8 Prozent steigen, innerhalb von sechs Jahren aber um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro.

Ein Rechenbeispiel (Redaktionsschätzung): Der Vermieter lässt ein 8-m²-Bad in mittlerer Ausstattung für 14.000 Euro erneuern, einen Wert aus der Spanne von 12.000 bis 20.000 Euro laut leospardo. Setzt er 30 Prozent als Erhaltungsanteil an, bleiben 9.800 Euro. 8 Prozent davon sind 784 Euro im Jahr oder rund 65 Euro im Monat. Bei einer 60-m²-Wohnung entspricht das knapp 1,09 Euro je Quadratmeter und liegt damit unter dem Deckel von 3 Euro. Der Erhaltungsanteil ist im Einzelfall zu belegen; die 30 Prozent sind hier nur angenommen.

Für kleinere Maßnahmen gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB: Liegen die Kosten bei höchstens 10.000 Euro, zieht der Vermieter pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil ab und muss ihn nicht einzeln nachweisen. Dafür sind für fünf Jahre weitere Modernisierungsmieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen. Bei 9.000 Euro Kosten bleiben 6.300 Euro umlagefähig, das ergibt 504 Euro im Jahr oder 42 Euro im Monat.

Mietminderung während der Arbeiten. Ist das Bad während der Bauzeit ganz oder teilweise nicht nutzbar, können Mieter die Miete mindern. mietrecht.com nennt bis zu 10 Prozent bei eingeschränkter und bis zu 20 Prozent bei vollständig fehlender Nutzung (Stand 13.05.2026). Das AG Köln hat für eine nicht funktionierende Dusche 16 bis 17 Prozent zugesprochen, das LG Berlin für das Auffräsen von Wänden für Leitungen 10 Prozent (Urteilsübersicht IVM, abgerufen 21.09.2026). Voraussetzung ist eine Mängelanzeige; der dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen, nicht für ein neues Bad.

Fall 3: Der Mieter baut selbst um

Wer als Mieter ein veraltetes Bad auf eigene Kosten erneuern will, braucht für alles, was sich nicht einfach rückgängig machen lässt, die Erlaubnis des Vermieters, wie ImmoScout24 erläutert (Stand 30.03.2023). Ohne Absprache riskieren Sie, das Bad beim Auszug auf eigene Kosten in den alten Zustand zurückbauen zu müssen.

Drei Punkte gehören deshalb in eine schriftliche Vereinbarung:

• Umfang und Ausführung: welche Arbeiten, welcher Fachbetrieb, welche Materialien.
• Rückbau beim Auszug: ob er entfällt, weil das neue Bad in der Wohnung bleibt.
• Ausgleich: ob und in welcher Höhe der Vermieter oder ein Nachmieter sich an den Kosten beteiligt.

Ein wichtiger Schutz besteht bereits ohne Vereinbarung: Trägt der Mieter die Modernisierung selbst, darf der Vermieter dafür laut ImmoScout24 keine Mieterhöhung verlangen. Rechnen Sie trotzdem nüchtern. Bei 14.000 Euro Eigenleistung und fünf Jahren geplanter Wohndauer kostet das neue Bad rechnerisch rund 233 Euro im Monat (Redaktionsschätzung). Ohne Ablöse-Vereinbarung ist dieser Betrag beim Auszug verloren.

Wie sich die Summe für ein Komplettbad zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Badsanierung Kosten. Wer nur einzelne Teile tauschen will, findet Richtwerte unter Bad teilsanieren, WC austauschen und Waschtisch und Unterschrank.

Sonderfall barrierefreier Umbau

Für den barrierefreien Umbau haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch: Nach § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn ihm der Umbau auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist. Abweichende Vertragsklauseln zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Der Vermieter kann aber eine zusätzliche Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen, wie pflege.net erläutert (Stand 14.05.2026).

Die Kosten trägt zunächst der Mieter. Liegt ein Pflegegrad vor, zahlt die Pflegekasse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen bis zu 4.180 Euro je Maßnahme, bei mehreren Pflegebedürftigen im Haushalt bis zu 16.720 Euro. Wichtig ist die Reihenfolge: erst die schriftliche Bewilligung der Pflegekasse, dann den Auftrag erteilen (pflege.net, Stand 10.06.2026). Weitere Programme und deren aktueller Stand stehen in den Ratgebern Barrierefreies Bad: Zuschuss und Förderung Badsanierung 2026.

Unabhängig davon, wer zahlt: Lassen Sie sich mehrere Angebote mit gleicher Leistungsbeschreibung geben. Worauf Sie dabei achten sollten, erklärt der Ratgeber Kostenvoranschlag prüfen.

Wer die Wohnung nicht mietet, sondern besitzt, hat es mit anderen Regeln zu tun: Welche Teile des Bads der Eigentümergemeinschaft gehören und wann ein Beschluss nötig ist, erklärt der Ratgeber Badsanierung in der Eigentumswohnung.