Strangsanierung: Kosten je Wohnung, Umlage und Ablauf

Eine Strangsanierung im Mehrfamilienhaus kostet für den reinen Austausch der Steigleitungen mit einfacher Wiederherstellung meist 2.500 bis 5.500 Euro je Wohnung (Greenox, 22.08.2026). Wird das Bad dabei komplett erneuert, liegen Sie bei 12.000 bis 25.000 Euro je Wohnung – den Unterschied macht nicht das Rohr, sondern die Wiederherstellung von Wänden und Fliesen.

Wer was davon zahlt, hängt an einer Grenze: Die Steigstränge bis zur ersten Absperrung in der Wohnung gehören der Gemeinschaft, alles dahinter dem einzelnen Eigentümer.

Was kostet eine Strangsanierung? 2.500 bis 25.000 € je Wohnung

Posten	Preis	Quelle (Stand)
Reine Strangsanierung: Steigleitungen tauschen, Schacht schließen, einfache Wiederherstellung	2.500–5.500 € je Wohnung	Greenox (22.08.2026)
Erweitert: zusätzlich Anschlussleitungen, Armaturen, Vorwand, Fliesenarbeiten	5.000–9.500 € je Wohnung	Greenox (22.08.2026)
Komplett mit neuem Bad, Elektrik und Lüftung	12.000–25.000 € je Wohnung	Greenox (22.08.2026)
Strangsanierung je Eigentumswohnung	ca. 8.000–20.000 €	Fleischer Abbruch (abgerufen 29.10.2026)
Leitung im Strang, je laufendem Meter	100–300 €	Greenox (22.08.2026)
Wanddurchbrüche und Putz, je Meter	50–150 €	Greenox (22.08.2026)
Wasserleitung erneuern (Material und Arbeit), je Meter	50–150 €	Meister-Job (02.09.2026)
Alte Rohre ausbauen und entsorgen, je Meter	5–20 €	sanier.de (17.12.2025)
Asbesthaltige Rohrisolierung entsorgen (Häuser der 1960er/70er)	2.000–5.000 €	wohnen-und-finanzieren.de (13.01.2026)
Mobile Dusche/Toilette	100–300 € je Woche	Aroundhome (18.02.2026)
Bauschuttcontainer	250–500 €	Aroundhome (18.02.2026)

Was kostet eine Strangsanierung? 2.500 bis 25.000 € je Wohnung

1. 2.500–5.500 €jeWohnungReine Strangsanierung: Steigleitungen tauschen, Schacht schl
2. 5.000–9.500 €jeWohnungErweitert: zusätzlich Anschlussleitungen, Armaturen, Vorwand
3. 12.000–25.000 €jeWohnungKomplett mit neuem Bad, Elektrik und Lüftung

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Dazu kommen Fachplanung, Bauleitung, gegebenenfalls Gerüst oder Bauaufzug und Baustrom. Diese Posten sind objektabhängig und sollten im Angebot getrennt stehen.

Wann ist eine Strangsanierung fällig? Bei verzinkten Rohren nach rund 50 Jahren

Verzinkte Stahlrohre erreichen nach DIN EN 806-2 nach rund 50 Jahren das Ende ihrer üblichen Betriebsdauer; braunes Wasser, schwacher Druck in den oberen Etagen und wiederholte Rohrbrüche im selben Strang sind die typischen Zeichen (Handwertig, aktualisiert 18.10.2026). Ein einzelner Schaden ist ein Reparaturfall, eine Schadenserie im selben Strang ein Sanierungsfall. Bleileitungen mussten nach § 17 Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein; diese Frist ist abgelaufen. Für das einzelne Einfamilienhaus oder die Leitungen hinter Ihrer Wohnungsabsperrung gelten die Zahlen aus dem Beitrag Wasserleitungen erneuern.

Beim Abwasser muss nicht immer ausgetauscht werden. Laut Greenox ist eine Wohnung beim kompletten Austausch 5 bis 10 Arbeitstage betroffen, beim Inliner im Fallrohr eher 2 bis 5 Tage; ein Haus mit zehn Wohnungen ist in etwa 4 bis 8 Wochen durch. Wann der Inliner reicht, erklärt der Beitrag Abwasserrohr sanieren: Inliner oder Austausch.

Beispielrechnung: 3.044 € Anteil einer Wohnung am Strang

Angenommen ist ein Haus mit 8 Wohnungen auf 4 Etagen und 2 Strängen; je Strang liegen 4 Bäder übereinander. Pro Wohnung laufen rund 3 Meter Schacht mit vier Leitungen (Kaltwasser, Warmwasser, Zirkulation, Abwasser), also etwa 12 laufende Meter. Gerechnet wird mit der Mitte der belegten Spannen (Redaktionsschätzung).

Das liegt im unteren Bereich der Greenox-Spanne von 2.500 bis 5.500 Euro, weil Planung, Bauleitung und Fliesenarbeiten fehlen. Mit Fachplanung und dem Schließen des Fliesenspiegels landen die meisten Häuser eher in der Mitte.

Wer zahlt wie viel? 2.192 bis 3.896 € nach Miteigentumsanteilen

Die Kosten der Erhaltung verteilt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), nicht nach Wohnungen. Bei den 24.352 Euro aus dem Beispiel zahlt eine kleine Wohnung mit 90/1.000 Anteilen 2.192 Euro, eine große mit 160/1.000 Anteilen 3.896 Euro. Gezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage.

Strang, Bad oder beides: 3 Varianten im Vergleich

Variante	Kosten je Wohnung	Zahlt	Sinnvoll, wenn
Nur Strang, Schacht schließen	2.500–5.500 €	Gemeinschaft	Bad in gutem Zustand, Fliesen nachkaufbar
Strang plus Anschlussleitungen, Armaturen, Vorwand	5.000–9.500 €	Strang: Gemeinschaft; ab Absperrung: Eigentümer	Leitungen in der Wohnung ebenfalls verzinkt
Strang plus komplett neues Bad	12.000–25.000 €	Strang: Gemeinschaft; Bad: Eigentümer	Bad ohnehin sanierungsbedürftig

Strang, Bad oder beides: 3 Varianten im Vergleich

1. 2.500–5.500 €Nur Strang, Schacht schließen
2. 5.000–9.500 €Strang plus Anschlussleitungen, Armaturen, Vorwand
3. 12.000–25.000 €Strang plus komplett neues Bad

Tabelle seitlich scrollbar

Spannen nach Greenox (22.08.2026). Steigleitungen und Fallstränge bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung sind Gemeinschaftseigentum; ihre Erneuerung ist Erhaltung nach § 19 Abs. 2 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Anschlussleitungen, Armaturen und das Bad selbst sind Sondereigentum (Handwertig, 18.10.2026). Was Sie bei einem eigenen Badumbau mit der Gemeinschaft klären müssen, steht im Beitrag zur Badsanierung in der Eigentumswohnung. Was ein neues Bad nach Größe und Ausstattung kostet, zeigt der Hauptratgeber Badsanierung Kosten; eine erste Zahl für Ihr Bad liefert der Badsanierung-Kostenrechner.

Was Mieter zahlen: nichts für die reine Erneuerung, höchstens 8 % für Modernisierung

Die reine Erneuerung alter oder bleihaltiger Leitungen ist eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB: Mieter müssen sie dulden, zahlen aber nichts über die Miete (Handwertig, 18.10.2026). Nur ein echter Modernisierungsanteil, etwa ein deutlich besseres Bad, darf nach § 559 BGB mit 8 Prozent der Kosten jährlich umgelegt werden – abzüglich dessen, was für die Erhaltung ohnehin nötig gewesen wäre. Die Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro.

Rechenbeispiel: Kostet die Badmodernisierung 9.000 Euro, darf der Vermieter im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen. Umlagefähig bleiben 6.300 Euro, also 504 Euro im Jahr oder 42 Euro im Monat. Bei 60 Quadratmetern sind das 0,70 Euro je Quadratmeter. Die Rechte während der Bauzeit beschreibt der Beitrag zum Bad in der Mietwohnung.

Der teuerste Fehler: 1.700 bis 6.000 € doppelt für ein kurz vorher saniertes Bad

Teuer wird es, wenn Sie das eigene Bad sanieren lassen, während die Gemeinschaft die Strangsanierung schon diskutiert. Ein neues 6-m²-Bad kostet 7.200 bis 21.000 Euro (Aroundhome, 18.02.2026); ein bis zwei Jahre später wird der neue Fliesenspiegel am Schacht wieder aufgebrochen. Lassen sich die Fliesen nicht nachkaufen, stehen schnell Abdichtung und Fliesenlegen für 1.200 bis 3.500 Euro erneut an, dazu neues Fliesenmaterial für 500 bis 2.500 Euro (beides für ein 6-m²-Bad laut Aroundhome). Fragen Sie vor jedem Badumbau die Verwaltung nach dem Zustand der Stränge. Auf der Gegenseite gilt: Vergeben Sie als Gemeinschaft keine Aufträge, bevor der Beschluss bestandskräftig ist – die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat (Greenox, 22.08.2026).

Ein zweiter Kostentreiber ist Asbest. Schachtwände, Rohrisolierungen und Fallrohre aus den Baujahren bis Anfang der 1990er können belastet sein; wird das erst während der Arbeiten entdeckt, drohen Baustopp und Nachträge (Fleischer Abbruch). Ein Schadstoffgutachten vorab kostet einige hundert bis wenige tausend Euro (Redaktionsschätzung).

Checkliste: 10 Punkte vor der Strangsanierung

• ☐ Rohrproben, Trinkwasseranalyse und Kamerabefahrung der Fallleitungen beauftragen
• ☐ Leitungsmaterial klären: verzinkter Stahl, Kupfer, Blei, Asbestzement
• ☐ Schadstoffgutachten für Schächte und Rohrisolierungen einholen
• ☐ Fachplaner mit Bestandsaufnahme je Strang und Leistungsverzeichnis beauftragen
• ☐ Angebote je Strang getrennt nach Leitung, Wiederherstellung und Ersatzversorgung vergleichen
• ☐ Beschlussvorlage trennen: Erhaltung (Gemeinschaft) und Badumbau (einzelner Eigentümer)
• ☐ Finanzierung festlegen: Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen
• ☐ Jeden Eigentümer fragen, ob das Bad im selben Zug auf eigene Kosten erneuert wird
• ☐ Mieter rechtzeitig informieren, Ersatz-WC und Dusche einplanen
• ☐ Druckprüfung, Spülprotokoll und Bestandspläne zur Abnahme verlangen